집짓기 관리는 어떻게?

집짓기 관리

일반적으로 건설사업관리(CM)의 의미는 건설사업의 공사비 절감(Cost), 품질향상(Quality), 공기단축(Time)을 목적으로 발주자가 전문지식과 경험을 지닌 건설사업관리자에게 발주자가 필요로 하는 건설사업관리 업무의 전부 또는 일부를 위탁하여 관리하게 하는 새로운 계약발주방식 또는 전문관리기법을 말한다.

CM은 모든 납품에 적용 가능한 전문 서비스이며, 경영에서 소유자의 주요 대리인 역할을 하는 시스템이다. 전문적이고 다른 민간 및 공공 기관과 함께 건설 관리자는 이해관계가 상충하지 않는 조언을 제공한다. 이는 다음과 같이 요약할 수 있다.

* 사용 가능한 자금의 최적 사용

* 작업 범위의 통제

* 프로젝트 스케줄링

* 설계 및 건설사의 기술 및 재능 활용 최적화

* 지연, 변경 및 분쟁 방지

* 프로젝트 설계 및 시공 품질 강화

* 계약 및 조달에 있어 최적의 유연성

건설산업기본법(제2조 9호)에서는 ‘시공책임형 건설사업관리’라 함은 종합공사를 시공하는 업종을 등록한 건설업자가 건설공사에 대하여 시공 이전 단계에서 건설사업관리 업무를 수행하고 아울러 시공단계에서 발주자와 시공 및 건설사업관리에 대한 별도의 계약을 통하여

종합적인 계획, 관리 및 조정을 하면서 미리 정한 공사 금액과 공사 기간 내에 시설물을 시공하는 것을 말한다 라고 정의하고 있다.

 

 

CM의 적용효과

건설사업 초기 단계에서 CM 적용을 통한 예상되는 문제점 및 낭비 요소의 최소화.

설계 이전 단계의 각종 인ㆍ허가 등 행정업무대행 및 금융조달 등으로 성공적 사업수행 도모

설계단계에서의 VE와 시공성 검토를 통한 사업비의 절감.

Fast Track을 통한 공사 기간의 단축 효과.

단계별 전문분야별 관리를 통한 부실시공 방지 및 품질확보.

건설사업 참여자 간의 원활한 Communication 및 조정으로 발주자의 목표 달성.

전문 단일조직이 사업의 전 단계를 종합 관리함으로써 일관성 있는 사업 진행이 가능.

전문가 조직의 과학적 분석 및 평가를 통해 발주자에게 최선의 의사 결정안 제공.

건설사업 참여자들로부터 발생 가능한 클레임의 최소화 및 분쟁 발생 시 주도권확보.

사업 진행에 관한 정보를 발주자와 참여자 간에 실시간으로 제공.

 

건설기술진흥법에서 건설사업관리의 업무범위

① 법 제39조 제1항에 따른 건설사업관리의 업무 범위는 다음 각호에 따른 단계별로 구분한다.

1. 설계 전 단계

2. 기본설계 단계

3. 실시설계 단계

4. 구매조달 단계

5. 시공 단계

6. 시공 후 단계

 

② 제1항에 따른 단계별 업무내용은 다음 각호로 한다.

1. 건설공사의 계획, 운영 및 조정 등 사업관리 일반

2. 건설공사의 계약관리

3. 삭제

4. 건설공사의 사업비 관리

5. 건설공사의 공정관리

6. 건설공사의 품질관리

7. 건설공사의 안전관리

8. 건설공사의 환경관리

9. 건설공사의 사업정보 관리

10. 건설공사의 사업비, 공정, 품질, 안전 등에 관련되는 위험요소 관리

11. 그 밖에 건설공사의 원활한 관리를 위하여 필요한 사항

 

③ 감독 권한대행 등 건설사업관리에는 다음 각호의 업무가 포함되어야 한다.

1. 시공계획의 검토

2. 공정표의 검토

3. 시공이 설계도면 및 시방서의 내용에 적합하게 이루어지고 있는지에 대한 확인

(제101조의2 제1항 각호의 가설구조물이 시공상세도면 및 시방서의 내용에 적합하게 설치되었는지에 대한 확인을 포함한다.)

4. 건설사업자나 주택건설등록업자가 수립한 품질관리계획 또는 품질시험계획의 검토ㆍ확인ㆍ지도 및 이행상태의 확인, 품질시험 및 검사 성과에 관한 검토ㆍ확인

5. 재해 예방대책의 확인, 안전관리계획에 대한 검토ㆍ확인, 그 밖에 안전관리 및 환경관리의 지도

6. 공사 진척 부분에 대한 조사와 검사

7. 하도급에 대한 타당성 검토

8. 설계내용의 현장조건 부합성 및 실제 시공 가능성 등의 사전검토

9. 설계 변경에 관한 사항의 검토 및 확인

10. 준공검사

11. 건설사업자나 주택건설등록업자가 작성한 시공상세도면의 검토 및 확인

12. 구조물 규격 및 사용자재의 적합성에 대한 검토 및 확인

13. 그 밖에 공사의 질적 향상을 위하여 필요한 사항으로서 국토교통부령으로 정하는 사항

 

④ 법 제39조 제3항에 따라 시행하는 설계용역에 대한 건설사업관리에는 다음 각호의 업무가 포함되어야 한다.

1. 건설공사 관련 법령, 법 제44조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 건설공사 설계기준 및 건설공사 시공기준에의 적합성 검토

2. 구조물의 설치 형태 및 건설공법 선정의 적정성 검토

3. 사용재료 선정의 적정성 검토

4. 설계내용의 시공 가능성에 대한 사전검토

5. 구조계산의 적정성 검토

6. 제74조에 따른 측량 및 지반조사의 적정성 검토

7. 설계공정의 관리

8. 공사 기간 및 공사비의 적정성 검토

9. 제75조에 따른 설계의 경제성 등 검토

10. 설계안의 적정성 검토

11. 설계도면 및 공사시방서 작성의 적정성 검토

 

 

CM의 필요성

이러한 CM의 필요성은 다음과 같이 정리할 수 있다.

* 기획ㆍ설계ㆍ시공 등 각각의 건설사업 참여자 간의 Communication 및 조정의 어려움.

* 초기 단계의 계획수립 미비로 인한 공기 지연, 사업비증대, 품질부실 우려 등.

* 계약관리의 미비로 인한 건설사업 참여자들로부터의 클레임 발생우려.

* 인ㆍ허가 관련 법규의 분산 및 복잡화로 인한 행정적 처리 미흡.

* 설계검토의 미흡으로 인한 VE 및 시공성 검토 미흡

 

단독주택 같은 소규모 프로젝트에서도 마찬가지로 이유로 CM, 즉 사업관리가 필요하다.

설계과정, 그리고 시공계약, 그리고 착공 및 준공의 각 과정에서도 위와 같은 여러 가지 risk가 발생하며, 건축주들은 이러한 리스크를 합리적으로 해결할 수 있는 조력자를 통해 집짓기를 진행하는 것이 결국은 남는 장사가 된다고 할 수 있을 것이다.